Les hypothèques suisses fonctionnent fondamentalement différemment de celles de presque tous les autres pays. Le fait le plus surprenant pour les nouveaux arrivants est que la plupart des gens conservent leur hypothèque pour toujours. En Suisse, maintenir un niveau élevé d’endettement a souvent plus de sens financier que de le rembourser entièrement, grâce à la relation unique entre la dette hypothécaire, les impôts sur la fortune et les déductions de revenus.
Avant de vous adresser à une banque ou de signer un document, vous devez comprendre exactement comment ce système fonctionne. Sinon, il est incroyablement facile de vous enfermer dans un contrat sous-optimal pendant une décennie.
1. Combien pouvez-vous emprunter ?
Les banques en Suisse utilisent des règles exceptionnellement strictes et conservatrices pour déterminer votre capacité d’emprunt. Elles veulent garantir que vous pouvez vous permettre votre logement même dans les pires scénarios économiques.
Le calcul de la capacité financière
Quand une banque analyse vos chiffres, elle n’utilise pas les taux d’intérêt actuels du marché. Au lieu de cela, elle teste votre résistance financière en utilisant un taux d’intérêt théorique de 5%. C’est généralement nettement plus élevé que le taux réel que vous paierez. En plus de ce taux de 5%, la banque ajoute un coût d’amortissement obligatoire de 1% par an et un autre 1% pour les frais d’entretien.
Pour être approuvé pour l’hypothèque, ce coût total calculé doit être strictement inférieur à un tiers de votre revenu brut.
Qu’est-ce qui compte comme revenu ?
Les banques examineront principalement votre revenu imposable de l’année précédente. Si vous recevez des bonus réguliers, la banque exigera généralement plusieurs années d’historique documenté avant de les compter dans votre capacité financière. Si vous achetez avec un partenaire, les deux revenus sont combinés. Dans certains cas, les banques comptent aussi partiellement les revenus locatifs projetés si le bien comprend une unité louable.
La réalité frustrante pour de nombreux acheteurs est qu’ils pourraient facilement se permettre les mensualités réelles aux taux actuels du marché, mais le test de résistance théorique à 5% de la banque les disqualifie pour obtenir le prêt.
2. Apport personnel et exigences de financement
Pour acheter un bien en Suisse, vous devez fournir un apport minimum d’au moins 20% de la valeur du bien. La banque financera alors les 80% restants.
Ces 20% ne peuvent pas provenir de n’importe où. La loi dicte comment vous devez financer cet apport.
| Source de financement | Exigence légale |
|---|---|
| Liquidités (Épargne, dons, investissements, héritage) | Doit couvrir au moins 10% de la valeur du bien. |
| Fonds de pension (Pillar 2 ou Pillar 3a) | Peut couvrir jusqu’à un maximum de 10% de la valeur du bien. |
Au-delà de l’apport pur, vous devez prévoir des liquidités supplémentaires pour les frais de transaction. Vous devrez payer les frais de notaire, les frais du registre foncier et les droits de mutation. Ces impôts varient considérablement selon votre canton et peuvent ajouter des coûts significatifs non finançables à votre achat. Une règle prudente est de prévoir environ un quart du prix d’achat du bien en capital total disponible avant de commencer vos recherches.
3. Utiliser vos fonds de retraite
Si vous n’avez pas les 20% complets en espèces, vous pouvez utiliser votre épargne retraite suisse (Pillar 2 ou Pillar 3a) pour couvrir jusqu’à la moitié de l’apport. Le système de retraite suisse à trois piliers permet aux employés d’accumuler un capital retraite significatif qui peut être retiré anticipativement pour l’achat d’un logement. Pour une explication complète du fonctionnement des piliers et des implications fiscales de l’accès à ces fonds, consultez Le système de retraite suisse expliqué simplement. Vous avez deux moyens distincts d’utiliser votre pension pour le bien immobilier.
Retirer les fonds
Vous pouvez retirer définitivement l’argent de votre caisse de pension et le verser directement pour le bien. Cela réduit immédiatement votre dette hypothécaire et diminue vos paiements d’intérêts mensuels. Cependant, cela réduit définitivement votre revenu de retraite futur. De plus, vous devrez un impôt de retrait immédiat, et vous serez légalement empêché de faire des cotisations volontaires déductibles fiscalement jusqu’à ce que vous remboursiez le montant retiré dans le fonds.
Nantir les fonds
Au lieu de retirer l’argent, vous le laissez dans votre caisse de pension mais le mettez en gage auprès de la banque comme garantie. Comme vous empruntez le montant total, votre dette globale est plus élevée, ce qui signifie que vos paiements d’intérêts mensuels sont plus élevés.
Cependant, le nantissement a des avantages majeurs. Vous conservez votre épargne retraite intacte, lui permettant de continuer à croître. Vous gardez la possibilité de faire des cotisations volontaires déductibles fiscalement à votre pension. De plus, votre dette hypothécaire plus élevée vous permet de réclamer des déductions fiscales plus élevées sur les intérêts que vous payez.
Généralement, si vous êtes proche de l’âge de la retraite, le nantissement est souvent la voie la plus sûre et la plus efficace fiscalement. Si vous êtes jeune et que votre caisse de pension professionnelle génère de très mauvais rendements, retirer l’argent et investir vos économies mensuelles ailleurs pourrait être mathématiquement supérieur.
4. Les règles d’amortissement
La Suisse divise votre hypothèque en deux tranches séparées, et les règles de remboursement sont entièrement différentes.
- Première hypothèque (jusqu’à 65% de la valeur du bien) : Vous n’êtes jamais légalement obligé de la rembourser. Vous pouvez simplement payer les intérêts sur cette dette pour toujours.
- Deuxième hypothèque (de 65% à 80% de la valeur du bien) : Vous devez complètement amortir (rembourser) cette portion de la dette dans les 15 ans, ou avant d’atteindre l’âge de la retraite, selon ce qui arrive en premier.
Cela signifie que vous n’êtes obligé de rembourser que 15% du montant initial du prêt. Une fois que votre dette totale atteint 65% de la valeur du bien, vous pouvez arrêter complètement d’amortir.
Pour rembourser cette deuxième hypothèque obligatoire, vous avez à nouveau deux choix.
Amortissement direct
Vous payez des espèces directement à la banque chaque mois ou année. Votre dette totale diminue, ce qui signifie que vos paiements d’intérêts diminuent lentement au fil du temps. C’est simple et direct, mais vos déductions fiscales diminueront également chaque année à mesure que votre dette baisse.
Amortissement indirect
Au lieu de payer la banque, vous versez votre montant d’amortissement dans un compte Pillar 3a spécialisé qui est mis en gage auprès de la banque. Votre dette hypothécaire réelle reste exactement la même, ce qui signifie que vous continuez à déduire le montant maximum d’intérêts de vos impôts chaque année.
Pendant ce temps, l’argent dans votre compte Pillar 3a nanti croît en franchise d’impôt. Au moment de la retraite, la banque prend simplement l’argent du compte Pillar 3a pour effacer la deuxième hypothèque en un seul versement. Cette stratégie offre d’énormes avantages fiscaux, mais vous devez être prudent. Les banques vous obligent souvent à utiliser leurs propres comptes Pillar 3a en espèces pour cette configuration, qui offrent fréquemment de mauvais taux d’intérêt. Négociez toujours pour utiliser un compte Pillar 3a investi à haut rendement si vous choisissez l’amortissement indirect.
5. Choisir votre type d’hypothèque
Quand vous signez votre contrat, vous devez choisir comment votre taux d’intérêt est calculé.
Hypothèque à taux fixe
Vous bloquez un taux d’intérêt spécifique pour un nombre d’années défini, généralement de 2 à 15 ans. C’est de loin le choix le plus populaire en Suisse. Elle offre une stabilité budgétaire absolue, des paiements mensuels prévisibles et une totale tranquillité d’esprit.
Hypothèque SARON
C’est une hypothèque à taux variable liée au Swiss Average Rate Overnight (SARON). Votre taux d’intérêt est égal au taux SARON officiel plus une marge fixe facturée par la banque. Le taux s’ajuste périodiquement, généralement tous les trois mois. C’est idéal pour les acheteurs qui peuvent gérer les fluctuations financières, qui croient que les taux d’intérêt nationaux vont baisser, ou qui prévoient de vendre le bien dans quelques années. Si les taux nationaux montent en flèche, vos paiements mensuels augmenteront immédiatement.
Mixer et assortir
Vous êtes autorisé à diviser votre prêt global en plusieurs tranches avec des durées différentes. Par exemple, vous pourriez mettre la moitié de votre dette dans une hypothèque fixe de 10 ans et la moitié dans une hypothèque SARON.
Cependant, vous devez faire extrêmement attention à aligner les dates de renouvellement. Si vous avez des tranches qui expirent à des années d’intervalle, vous serez piégé. Aucune banque concurrente ne reprendra seulement la moitié d’une hypothèque, ce qui signifie que votre banque actuelle aura un monopole sur vous et pourra vous offrir de terribles taux de renouvellement sachant que vous ne pouvez pas partir.
6. Pourquoi les Suisses ne remboursent jamais leurs hypothèques
Cela déroute profondément les étrangers, mais la plupart des propriétaires suisses maintiennent délibérément leur hypothèque à environ 65% de la valeur de leur bien jusqu’au jour de leur mort. La raison est purement mathématique.
Les paiements d’intérêts hypothécaires sont entièrement déductibles de vos revenus. En même temps, maintenir un niveau élevé d’endettement réduit activement votre fortune nette imposable, vous économisant de l’argent sur vos impôts annuels sur la fortune. Parce que les taux d’intérêt hypothécaires historiques en Suisse sont assez bas, vous gagnerez presque toujours plus d’argent en prenant vos liquidités et en les investissant en bourse plutôt qu’en les utilisant pour rembourser une hypothèque à 1,5%.
Si vous remboursez votre hypothèque, vous perdez votre plus grande déduction fiscale, vos impôts sur la fortune augmentent, et vous immobilisez tout votre capital liquide dans la pierre. Le seul moment où il est judicieux de rembourser agressivement votre dette est si vous approchez de la retraite et que la banque menace de réévaluer votre capacité financière en fonction de votre revenu de pension plus bas, ou si être sans dette vous procure une précieuse tranquillité d’esprit psychologique.
7. Comment trouver le meilleur taux
Vous pouvez obtenir une hypothèque auprès de banques traditionnelles, de banques cantonales, de compagnies d’assurance et même de certaines caisses de pension professionnelles. Les compagnies d’assurance offrent souvent des taux très compétitifs pour les hypothèques fixes à long terme, mais elles ont généralement des exigences de prêt plus strictes et refusent souvent d’accepter les nantissements de caisses de pension, exigeant les 20% d’apport complets en espèces.
Pour vous assurer d’obtenir la meilleure offre, n’acceptez jamais la première offre de votre banque principale.
Utilisez des plateformes de comparaison en ligne ou travaillez directement avec un courtier hypothécaire indépendant. Les courtiers négocient en votre nom, comparent des dizaines de prestataires et gèrent la paperasse complexe. Parce qu’ils gagnent une commission directement de la banque prêteuse, leurs services sont généralement gratuits ou à très faible coût pour vous. Une fois que vous avez plusieurs devis, utilisez-les comme levier pour forcer les banques à se faire concurrence pour votre affaire.
8. Conclusion
Les hypothèques suisses sont uniques car conserver une dette à long terme est délibérément conçu pour être un choix financièrement optimal. Comprendre les règles de prêt strictes, structurer votre amortissement pour une efficacité fiscale maximale et comparer les offres pour obtenir le taux le plus bas sont des étapes clés pour un achat immobilier réussi.
Quand vous pesez vos options, mettre en place un plan d’amortissement indirect via un compte Pillar 3a offre généralement les meilleurs avantages fiscaux. Il est également essentiel de recueillir plusieurs devis auprès de courtiers indépendants pour avoir un levier lors de la négociation de meilleures conditions.
N’oubliez pas que vous avez besoin d’un apport d’au moins 20%, avec un minimum strict de 10% en espèces pures. Vos frais de portage seront testés à un taux théorique de 5%, et vous êtes légalement tenu d’amortir la dette jusqu’à 65% de la valeur du bien.
Si vous naviguez actuellement dans ce processus, vous pouvez lire notre Acheter un bien immobilier en Suisse : ce qu’il faut savoir avant d’acheter pour comprendre le marché immobilier plus large.
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