Schweizer Hypotheken funktionieren grundlegend anders als in fast jedem anderen Land. Die überraschendste Tatsache für Neuankömmlinge ist, dass die meisten Menschen ihre Hypothek für immer behalten. In der Schweiz macht es finanziell oft mehr Sinn, ein hohes Schuldenniveau aufrechtzuerhalten, als es vollständig abzubezahlen, dank der einzigartigen Beziehung zwischen Hypothekenschulden, Vermögenssteuern und Einkommensabzügen.
Bevor Sie sich an eine Bank wenden oder Papiere unterschreiben, müssen Sie genau verstehen, wie dieses System funktioniert. Sonst ist es unglaublich einfach, sich für ein Jahrzehnt an ein suboptimales Geschäft zu binden.
1. Wie viel können Sie leihen?
Banken in der Schweiz verwenden aussergewöhnlich strenge und konservative Regeln, um Ihre Kreditkapazität zu bestimmen. Sie wollen garantieren, dass Sie sich Ihr Zuhause auch im schlimmsten wirtschaftlichen Szenario leisten können.
Die Tragbarkeitsberechnung
Wenn eine Bank Ihre Zahlen prüft, verwendet sie nicht die tatsächlichen, aktuellen Marktzinsen. Stattdessen testet sie Ihre Finanzen mit einem theoretischen Zinssatz von 5%. Dieser liegt typischerweise deutlich über dem tatsächlichen Zinssatz, den Sie zahlen werden. Zusätzlich zu diesem 5%-Satz fügt die Bank obligatorische 1% jährliche Amortisation und weitere 1% für Unterhaltskosten hinzu.
Um für die Hypothek genehmigt zu werden, muss diese berechnete Gesamtbelastung strikt unter einem Drittel Ihres Bruttoeinkommens liegen.
Was zählt als Einkommen?
Banken betrachten hauptsächlich Ihr steuerbares Einkommen des Vorjahres. Wenn Sie regelmässige Boni erhalten, verlangt die Bank normalerweise mehrere Jahre dokumentierter Historie, bevor diese zu Ihrer Tragbarkeit gezählt werden. Wenn Sie mit einem Partner kaufen, werden beide Einkommen kombiniert. In einigen Fällen zählen Banken auch teilweise projizierte Mieteinnahmen, wenn die Immobilie eine vermietbare Einheit umfasst.
Die frustrierende Realität für viele Käufer ist, dass sie die tatsächlichen monatlichen Zahlungen zu aktuellen Marktzinsen leicht leisten könnten, aber der theoretische 5%-Stresstest der Bank disqualifiziert sie für das Darlehen.
2. Anzahlung und Finanzierungsanforderungen
Um eine Immobilie in der Schweiz zu kaufen, müssen Sie eine Mindestanzahlung von mindestens 20% des Immobilienwerts leisten. Die Bank finanziert dann die verbleibenden 80%.
Diese 20% können nicht einfach von irgendwoher kommen. Das Gesetz schreibt vor, wie Sie diese Anzahlung finanzieren müssen.
| Finanzierungsquelle | Gesetzliche Anforderung |
|---|---|
| Bares Geld (Ersparnisse, Geschenke, Investitionen, Erbschaft) | Muss mindestens 10% des Immobilienwerts abdecken. |
| Pensionsgelder (Säule 2 oder Säule 3a) | Kann maximal 10% des Immobilienwerts abdecken. |
Über die reine Anzahlung hinaus müssen Sie zusätzliches Bargeld für die Transaktionskosten einplanen. Sie müssen Notargebühren, Grundbuchgebühren und Grundstückgewinnsteuern bezahlen. Diese Steuern variieren stark je nach Kanton und können erhebliche, nicht hypothekarisch finanzierbare Kosten zu Ihrem Kauf hinzufügen. Eine sichere Faustregel ist, etwa ein Viertel des Kaufpreises der Immobilie als verfügbares Gesamtkapital einzuplanen, bevor Sie mit der Suche beginnen.
3. Verwendung Ihrer Pensionsgelder
Wenn Sie nicht die vollen 20% in bar haben, können Sie Ihre Schweizer Pensionsersparnisse (Säule 2 oder Säule 3a) nutzen, um bis zur Hälfte der Anzahlung abzudecken. Das Schweizer Drei-Säulen-Vorsorgesystem ermöglicht Arbeitnehmern, erhebliches Alterskapital anzusammeln, das vorzeitig für den Immobilienkauf verwendet werden kann. Für eine vollständige Erklärung, wie die Säulen funktionieren und welche steuerlichen Auswirkungen der Zugang zu diesen Mitteln hat, lesen Sie unseren Artikel Das Schweizer Vorsorgesystem einfach erklärt. Sie haben zwei verschiedene Möglichkeiten, Ihre Pensionsgelder für eine Immobilie zu verwenden.
Auszahlung der Gelder
Sie können das Geld dauerhaft aus Ihrer Pensionskasse entnehmen und es direkt für die Immobilie bezahlen. Dies reduziert sofort Ihre Hypothekenschulden und senkt Ihre monatlichen Zinszahlungen. Allerdings senkt dies dauerhaft Ihr zukünftiges Renteneinkommen. Ausserdem schulden Sie eine sofortige Kapitalauszahlungssteuer, und Sie werden rechtlich daran gehindert, steuerlich absetzbare freiwillige Pensionsbeiträge zu leisten, bis Sie den entnommenen Betrag in die Kasse zurückgezahlt haben.
Verpfändung der Gelder
Anstatt das Geld zu entnehmen, lassen Sie es in Ihrer Pensionskasse, verpfänden es aber der Bank als Sicherheit. Da Sie den vollen Betrag leihen, ist Ihre Gesamtverschuldung höher, was bedeutet, dass Ihre monatlichen Zinszahlungen höher sind.
Allerdings hat die Verpfändung grosse Vorteile. Sie behalten Ihre Altersersparnisse intakt und ermöglichen ihnen, weiter zu wachsen. Sie behalten die Möglichkeit, steuerlich absetzbare freiwillige Beiträge zu Ihrer Pensionskasse zu leisten. Ausserdem ermöglicht Ihre höhere Hypothekenschuld höhere Steuerabzüge auf die gezahlten Zinsen.
Generell ist Verpfändung oft der sicherere, steuereffizientere Weg, wenn Sie sich dem Rentenalter nähern. Wenn Sie jung sind und Ihre Pensionskasse sehr schlechte Renditen erzielt, könnte die Entnahme des Geldes und die Investition Ihrer monatlichen Cashflow-Ersparnisse anderswo mathematisch überlegen sein.
4. Die Amortisationsregeln
Die Schweiz teilt Ihre Hypothek in zwei separate Tranchen, und die Regeln für ihre Rückzahlung sind völlig unterschiedlich.
- Erste Hypothek (bis zu 65% des Immobilienwerts): Sie sind nie gesetzlich verpflichtet, diese abzubezahlen. Sie können einfach die Zinsen auf diese Schulden für immer bezahlen.
- Zweite Hypothek (von 65% bis 80% des Immobilienwerts): Sie müssen diesen Teil der Schulden innerhalb von 15 Jahren vollständig amortisieren (abbezahlen), oder bevor Sie das Rentenalter erreichen, je nachdem, was zuerst eintritt.
Das bedeutet, dass Sie nur 15% des ursprünglichen Darlehensbetrags zurückzahlen müssen. Sobald Ihre Gesamtverschuldung 65% des Immobilienwerts erreicht, können Sie die Amortisation vollständig einstellen.
Bei der Rückzahlung dieser obligatorischen zweiten Hypothek haben Sie wieder zwei Möglichkeiten.
Direkte Amortisation
Sie zahlen jeden Monat oder Jahr Bargeld direkt an die Bank. Ihre Gesamtverschuldung sinkt, was bedeutet, dass Ihre Zinszahlungen im Laufe der Zeit langsam sinken. Das ist einfach und unkompliziert, aber Ihre Steuerabzüge werden auch jedes Jahr schrumpfen, wenn Ihre Schulden sinken.
Indirekte Amortisation
Anstatt die Bank zu bezahlen, zahlen Sie Ihren Amortisationsbetrag in ein spezialisiertes Säule 3a-Konto, das der Bank verpfändet ist. Ihre tatsächliche Hypothekenschuld bleibt genau gleich, was bedeutet, dass Sie jedes Jahr den maximalen Zinsbetrag von Ihren Steuern abziehen können.
Inzwischen wächst das Geld auf Ihrem verpfändeten Säule 3a-Konto steuerfrei. Wenn es Zeit ist, in Rente zu gehen, nimmt die Bank einfach das Geld vom Säule 3a-Konto, um die zweite Hypothek in einer Summe zu begleichen. Diese Strategie bietet massive Steuervorteile, aber Sie müssen vorsichtig sein. Banken zwingen Sie oft, ihre eigenen Säule 3a-Bargeldkonten für diese Einrichtung zu verwenden, die häufig schreckliche Zinssätze bieten. Verhandeln Sie immer, um ein hochverzinstes, investiertes Säule 3a-Konto zu nutzen, wenn Sie indirekte Amortisation wählen.
5. Wahl Ihres Hypothekentyps
Wenn Sie Ihren Vertrag unterschreiben, müssen Sie wählen, wie Ihr Zinssatz berechnet wird.
Festhypothek
Sie sichern sich einen bestimmten Zinssatz für eine festgelegte Anzahl von Jahren, typischerweise zwischen 2 und 15 Jahren. Das ist mit Abstand die beliebteste Wahl in der Schweiz. Sie bietet absolute Budgetstabilität, vorhersehbare monatliche Zahlungen und völlige Sicherheit.
SARON-Hypothek
Dies ist eine variabel verzinste Hypothek, die an den Swiss Average Rate Overnight (SARON) gebunden ist. Ihr Zinssatz entspricht dem offiziellen SARON-Satz plus einer festen Marge, die die Bank berechnet. Der Satz wird regelmässig angepasst, normalerweise alle drei Monate. Dies ist am besten für Käufer, die finanzielle Schwankungen verkraften können, die glauben, dass die nationalen Zinssätze sinken werden, oder die planen, die Immobilie innerhalb weniger Jahre zu verkaufen. Wenn die nationalen Zinsen steigen, werden Ihre monatlichen Zahlungen sofort steigen.
Mischen und Kombinieren
Sie dürfen Ihr Gesamtdarlehen in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufteilen. Zum Beispiel könnten Sie die Hälfte Ihrer Schulden in eine 10-jährige Festhypothek und die Hälfte in eine SARON-Hypothek stecken.
Sie müssen jedoch äusserst vorsichtig sein, die Verlängerungsdaten aufeinander abzustimmen. Wenn Sie Tranchen haben, die Jahre auseinander auslaufen, werden Sie gefangen sein. Keine konkurrierende Bank wird nur die Hälfte einer Hypothek übernehmen, was bedeutet, dass Ihre aktuelle Bank ein Monopol auf Sie hat und Ihnen schreckliche Verlängerungszinsen anbieten kann, weil sie weiss, dass Sie nicht wechseln können.
6. Warum die Schweizer ihre Hypotheken nie abbezahlen
Es verwirrt Ausländer zutiefst, aber die meisten Schweizer Hausbesitzer halten ihre Hypothek absichtlich bei etwa 65% des Immobilienwerts, bis sie sterben. Der Grund ist rein mathematisch.
Hypothekenzinszahlungen sind vollständig von Ihrem Einkommen steuerlich absetzbar. Gleichzeitig reduziert ein hohes Schuldenniveau aktiv Ihr steuerbares Nettovermögen, was Ihnen bei den jährlichen Vermögenssteuern Geld spart. Da historische Hypothekenzinsen in der Schweiz recht niedrig sind, werden Sie fast immer mehr Geld verdienen, indem Sie Ihr überschüssiges Bargeld am Aktienmarkt investieren, anstatt es zu verwenden, um eine 1,5%-Hypothek abzubezahlen.
Wenn Sie Ihre Hypothek abbezahlen, verlieren Sie Ihren grössten Einkommensteuerabzug, Ihre Vermögenssteuern steigen, und Sie binden Ihr gesamtes liquides Kapital in Stein und Mörtel. Es macht nur dann Sinn, Ihre Schulden aggressiv abzubezahlen, wenn Sie sich dem Ruhestand nähern und die Bank droht, Ihre Tragbarkeit auf Basis Ihres niedrigeren Renteneinkommens neu zu bewerten, oder wenn Schuldenfreiheit Ihnen unschätzbaren psychologischen Seelenfrieden bietet.
7. Wie Sie den besten Zinssatz finden
Sie können eine Hypothek von traditionellen Banken, Kantonalbanken, Versicherungsgesellschaften und sogar einigen Pensionskassen erhalten. Versicherungsgesellschaften bieten oft hochkompetitive Zinssätze für langfristige Festhypotheken an, haben aber normalerweise strengere Kreditanforderungen und lehnen oft Pensionskassenverpfändungen ab, fordern die vollen 20% Anzahlung in bar.
Um sicherzustellen, dass Sie das beste Angebot bekommen, akzeptieren Sie niemals das erste Angebot Ihrer Hausbank.
Nutzen Sie Online-Vergleichsplattformen oder arbeiten Sie direkt mit einem unabhängigen Hypothekenmakler. Makler verhandeln in Ihrem Namen, vergleichen Dutzende von Anbietern und erledigen den komplexen Papierkram. Da sie eine Provision direkt von der kreditgebenden Bank verdienen, sind ihre Dienste für Sie normalerweise kostenlos oder sehr günstig. Sobald Sie mehrere Angebote haben, nutzen Sie sie als Hebel, um die Banken zu zwingen, um Ihr Geschäft zu konkurrieren.
8. Fazit
Schweizer Hypotheken sind einzigartig, weil langfristige Schulden bewusst so gestaltet sind, dass sie eine finanziell optimale Wahl sind. Das Verständnis der strengen Kreditregeln, die Strukturierung Ihrer Amortisation für maximale Steuereffizienz und das Einholen des niedrigsten Zinssatzes sind Schlüsselschritte für einen erfolgreichen Immobilienkauf.
Wenn Sie Ihre Optionen abwägen, bietet die Einrichtung eines indirekten Amortisationsplans über ein Säule 3a-Konto normalerweise die besten Steuervorteile. Es ist auch wichtig, mehrere Angebote von unabhängigen Maklern einzuholen, um einen Hebel bei der Aushandlung besserer Konditionen zu haben.
Denken Sie daran, dass Sie mindestens 20% Anzahlung benötigen, mit einem harten Minimum von 10% in reinem Bargeld. Ihre Tragkosten werden mit einem theoretischen Zinssatz von 5% getestet, und Sie sind gesetzlich verpflichtet, die Schulden auf 65% des Immobilienwerts zu amortisieren.
Wenn Sie gerade diesen Prozess durchlaufen, können Sie unseren Artikel Immobilienkauf in der Schweiz: Was Sie vor dem Kauf wissen sollten lesen, um den breiteren Immobilienmarkt zu verstehen.
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